Breddels Consultancy B.V.

Minister Blok zei nog dat woningcorporaties gierig zijn. Minister Ollongren gaat afspraken maken met (onder andere) woningcorporaties. De woningbouwproductie moet versneld worden. Dat is mooi, maar waarom is het niet zo gemakkelijk om sociale huurwoningen te realiseren?



Er zijn een redelijk aantal complexe uitgangspunten geformuleerd om tot de juiste (huur)woningen te komen. Allereerst zal degene met een bepaald (maximum) inkomen gehuisvest moeten worden in een passende sociale huurwoning. Daartoe zijn inkomensniveaus opgegeven voor toewijzing in woningen tot een maximale huur. Op zich een eenvoudig kader, die in de praktijk een stuk lastiger blijkt.

Minister Blok zei nog dat woningcorporaties gierig zijn. Minister Ollongren gaat afspraken maken met (onder andere) woningcorporaties. De woningbouwproductie moet versneld worden. Dat is mooi, maar waarom is het niet zo gemakkelijk om sociale huurwoningen te realiseren?

De huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens, de hoogste huur voor een sociale huurwoning, is nog maar voor een enkeling weggelegd. In het toetsingsjaar zal het gezamenlijk inkomen tussen een minimum (€ 30.400,-) en een maximum (€ 36.798) moeten liggen (genoteerd inkomen 2018). Eigenlijk zijn de meest gevoerde huurniveaus die van de 1e (€ 597,30) en 2e aftoppingsgrens (€ 640,14), maandhuur zoals vastgesteld voor 2018. 

 

Het huurniveau van de woning wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingssysteem. Via een puntentelling wordt bepaald wat de maximale huur mag zijn. Iedereen kan die berekening doen, de methodiek is zo te downloaden. Echter als een nieuwbouwwoning wordt berekend blijkt de huur steeds te hoog voor het huurniveau wat maximaal is toegestaan. Om de aansluiting te behouden bij bestaand bezit en om afspraken te maken hoe binnen een woningcorporatie met de kwaliteit van nieuwbouw omgegaan wordt in relatie tot de gevraagde huur worden percentages 'maximaal redelijk' afgesproken. Dit betekent dat er minder huur gevraagd wordt dan er conform de puntentelling zou mogen.

 

De stichtingskosten worden mede bepaald door de grootte van de woning. De stichtingskosten en de huur zijn belangrijke variabelen die ingelezen worden in rendementsberekeningen. De berekende IRR wordt gespiegeld aan minimale rendementseisen die een woningcorporatie nodig heeft voor continuering van haar bedrijfsvoering. Vaak wordt dit uitgedrukt in WACC (gewogen gemiddelde kosten van kapitaal), waarvoor een minimum percentage geldt. 

 

Om te voldoen aan het klimaatakkoord van Parijs moeten alle Nederlandse huishoudens in 2050 aardgasloos zijn. Dat zijn ruim 7 miljoen woningen. Een kleine 600 woningen per dag. Woningcorporaties zijn een belangrijke speler om hierin bij te dragen. Los van de grootste uitdaging met de bestaande woningvoorraad, wordt er ook gesproken over de nieuwbouw. Energie neutrale woningen en zonder aansluiting op het gasnet betekent alleen grote extra investeringen. De overheid heeft daarom bedacht dat de huurders hieraan kunnen bijdragen, omdat de gangbare energienota vervalt. Deze energie prestatievergoeding (EPV) kan naast de huur in rekening worden gebracht. Ook in de puntentelling is hier (corrigerend) rekening mee gehouden. De regelgeving en de hoogte van de vergoeding is ook weer terug te vinden op internet.

 

Met gemeenten worden plannen gemaakt waar veel aandacht is voor de kwaliteit van wijken en buurten. De bebouwde omgeving is een belangrijk onderdeel die de kwaliteiten mede bepalen. Stedenbouw en architectuur met alle bijhorende kwaliteiten dragen zorg voor een aangenaam woonklimaat. 

 

Bovenstaande punten geven randvoorwaarden aan waarbinnen woningcorporaties trachten nieuwbouw te realiseren. Om binnen financiële kaders te kunnen ontwikkelen blijkt dat de overheid meer en meer stuurt op steeds kleinere woningen voor mensen met een smalle beurs. Nieuwbouwwoningen voor jongeren tot 23 jaar tot de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens (€417,34 in 2018) zijn met minimale rendementen niet te realiseren. Woningen tot de eerste aftoppingsgrens (€ 597,30 in 2018) ressorteren in bijvoorbeeld een grondgebonden rijwoning met een beukmaat van 4.80 m1 en een woningdiepte van 8.40 m1, twee lagen en een zolder . Het aantal uitgerekende punten sluit op 170 zodat de huur conform tabel € 844,59 zou mogen zijn. Conform mogelijk huurbeleid (70%) bedraagt de huurmaand € 590,51 en dat ligt net onder de 2e aftoppingsgrens van € 592,55 (prijspeil 2017). De woningcorporatie sluit dus niet aan bij het maximum dat door de overheid als kader is gesteld (en dat hoeft ook niet, maar kost gewoon geld).

 

Wanneer er ook gasloos en energieneutraal gebouwd wordt zou het woonoppervlak nog kleiner gemaakt moeten worden. De grootte van de woning zegt ook iets over de levensloopbestendigheid en de toegankelijkheid voor ouderen. Draaicirkels voor rolstoelen en toegankelijkheid in slaapkamer, toilet en badkamer zijn in het geval van levensloopbestendigheid van belang. 

 

De huren van de nieuwbouwwoningen zijn voor mensen met een smalle beurs nogal fors, ondanks de huurtoeslag. Dit komt omdat huurders meestal vertrekken uit een bestaande sociale huurwoning waar de huur aanzienlijk lager ligt. Het uitgavepatroon is geënt op de bestaande situatie. De gevraagde huursprong van bestaande bouw naar nieuwbouw maakt het voor veel mensen lastig om de stap te maken. 

 

De ontwikkeling is complex en de aansluiting van het marktaanbod aan deze nog relatief nieuwe regelgeving voor woningen is nog onvoldoende gevonden. Daarnaast zullen woningcorporaties voor hun bezit in het kader van lange termijn perspectief moeten beoordelen of de productspecificatie naar doelgroepen wenselijk is. Immers een exploitatietermijn van 50 jaar is een forse periode met veel onbekende factoren. Vooralsnog blijkt dat het overheidsbeleid duidelijk koerst op veel kleinere sociale huurwoningen. Bij woningcorporaties ligt de vraag voor of zij kans zien om te voorkomen dat woningen als arbeiderswoningen of HAT-eenheden (Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens) weer uit de mottenballen worden gehaald.



>> Kijk hier voor een overzicht van alle nieuwsberichten